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根据《民法典》第967条合伙合同，是指两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。 在此类合伙关系中，合伙人对合伙事业的投入类型多种多样，包括但不限于货币、房产、机械设备、产品、技术、管理、市场资源，等等。有的合伙人便以提供房屋使用权的方式与他人合伙经营，但在实践中，存在一种情况——合伙人提供房屋使用权与他人合伙经营，但不承担经营风险，而是向其他合伙人每月收取固定收益，这种情形虽有合伙或合作协议，名为合伙，但实质却是出让房屋使用权获得固定回报，法律关系应归入房屋租赁合同。在江西省上饶市中级人民法院审理的（2021）赣11民终2807号案件中，上诉人用以自己的名义承租的商铺与第三人进行合作，签署《合伙协议》，协议内容反映上诉人只需负责提供商铺，不参与经营管理、不承担经营风险，不管店铺盈亏，每年收取固定收益。法院认为，上诉人与第三人签订《合伙协议》，约定由第三人以全额出资、全权负责的方式进行经营，而上诉人负责提供案涉店铺，不参与管理，在不承担任何债务的情况下，每年收取确定金额的利润，双方不符合合伙的基本特征，系名为合伙实为租赁。因此，上诉人不具有转租权，违约向第三人转租，被上诉人有权要求解除二者之间的《租赁合同》、恢复租赁房屋原状及支付相应的占用费。
场地投入仅为投资的一部分，符合合伙定义，应认定为合伙。
在山东省枣庄市中级人民法院审理的(2020)鲁04民终1928号案件中，原告高肇林与被告华晨学校签订了《房屋租赁合同》，将奥林学校房屋及设施租赁给华晨学校办学使用，并约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人的，出租方有权解除合同。华晨学校后与滕州市第二实验小学签订《合作办学协议》，以租赁场所与滕州市第二实验小学合作开办了滕州市第二实验小学华晨校区。原告以华晨学校未经原告同意将租赁场所转租为由诉请解除《房屋租赁合同》。法院认为，本案争议焦点是华晨学校与滕州市第二实验小学是合作办学关系还是转租关系。《合作办学协议》第二条明确约定“合作形式为民办公助，……全部投资由华晨学校承担，滕州市第二实验小学以管理形式参与合作。”根据合作协议约定和现实招生办学情况，华晨学校在合作办学关系中，并非仅提供租赁场地收取固定收益或租金，而是承担办学全部投资，实际参与办学经营，其与滕州市第二实验小学是合作办学关系，而非转租关系。
把握合伙关系与租赁关系的实质区别要注意分析以下几点：
1. 房屋提供方是否参与经营管理；
2. 房屋提供方是收取固定收益，还是根据经营情况收取浮动收益并承担风险；
3. 房屋提供方提供的房屋使用权是其全部投资，还是仅仅为投资的一部分。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共享风险的协议合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。 合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。 合伙人以劳务出资的，其评估办法由全体合伙人协商确定，并在合伙协议中载明。
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